Lors d’un achat de biens immobiliers (maison, appartement, terrain par exemple) la signature d’un compromis de vente est fortement recommandée. Il protège acheteur et vendeur avant l’acte de vente définitif. Pour vous accompagner dans cette démarche, le choix d’un agent immobilier qualifié est primordial. Retrouvez dans cet article l’ensemble des éléments clés à connaître sur cet acte pas comme les autres.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente également appelé promesse synallagmatique est un document établi entre les deux parties, vendeur et acquéreur, visant à préparer l’acte définitif d’achat. Ainsi, il peut-être également désigné comme “avant-contrat”. 

Cependant, bien qu’il s’agisse d’un avant-contrat, le compromis de vente est un véritable contrat établissant d’une part la volonté du vendeur de vendre son bien, et d’autre part le souhait de l’acheteur de l’acquérir, entraînant un engagement et des obligations légales (l’irrespect de ces dernières engendre  le versement de dommages et intérêts). Afin de mieux appréhender la lecture de cet acte, sachez qu’en termes juridiques le vendeur est appelé le promettant, et l’acheteur le bénéficiaire.

Ainsi, il est nécessaire de bien identifier les différentes étapes précédant l’acte authentique d’achat de manière à entreprendre un projet avec les connaissances nécessaires sur celui-ci. 

Il est important de ne pas confondre offre d’achat et compromis de vente. L’offre d’achat est un document rédigé au sein duquel l’acheteur propose au vendeur d’acquérir le bien en question en indiquant un montant précis. Ce document est valide pour une durée déterminée. De ce fait, l’acheteur est le seul à s’engager et aucune garantie n’est donnée quant à la réponse du vendeur. En ce qui le concerne le compromis de vente, il  scelle l’accord entre les deux parties, au-delà du délai de rétractation elles ne peuvent revenir sur leurs décisions et une somme peut-être versée (entre 5 à 10% du prix de vente).

De ce fait, le compromis de vente permet de sécuriser la vente future en protégeant les deux parties liées par le contrat.

Des conditions suspensives pour protéger les parties

Ces conditions sont des clauses en vertue desquelles le contrat ne peut aboutir que si un événement particulier survient. Certaines sont obligatoires et d’autres peuvent-être ajoutées sur demande des parties.

La condition suspensive pour l’obtention d’un crédit immobilier : un délai doit-être fixé pour l’acheteur qui souhaite payer tout ou partie du prix du bien grâce à un emprunt, au-delà duquel le compromis ne tient plus. Cela permet à l’acheteur de ne pas s’engager pour l’achat d’un bien pour lequel il n’aurait pas la capacité financière nécessaire. 
Certains acheteurs disposent des fonds pour l’achat d’un bien immobilier sans condition de prêt, ils doivent inscrire manuscritement sur le compromis leur volonté de renoncer à cette condition.
La condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire : l’acheteur peut annuler l’achat s’il découvre après la signature des servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique (interdiction de construire, rénovation codifiée par l’administration publique).

La renonciation du locataire ou d’une collectivité publique au droit de préemption sur le bien :  si un tiers détient ce droit, le compromis est soumis à son renoncement sous peine d’être caduc.

Comment signer un compromis de vente ?

La signature du compromis de vente peut se faire en agence immobilière dans le cadre d’un accompagnement global. Toutefois, tous les intervenants de l’immobilier ne sont pas habilités à signer des compromis de vente, renseignez-vous auprès de votre conseiller. 

Il est également possible de signer un compromis chez un notaire, il faudra alors prévoir des frais supplémentaires allant de 150 à 300€ pour la rédaction de l’acte (généralement imputés à l’acheteur). 

Concernant le déroulé de la signature, les deux parties sont réunies pour la lecture et sont invitées à signer l’acte devant l’expert choisi. Un exemplaire est remis à chaque partie et est à conserver précieusement. L’enregistrement auprès des services fiscaux n’est pas nécessaire. 

Rétractation et compromis de vente : comment faire ?

La loi permet depuis 2015 aux acheteurs non-professionnels de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours. En dessous de ce délai aucun motif n’est nécessaire pour justifier les raisons de la rétractation et aucune pénalité n’est encourue. Néanmoins cela est possible uniquement si le bien est réservé à l’habitation. 

Si la rétractation est faite dans ce délai, les sommes versées par l’acheteur doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Choisir un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner

Un important travail de préparation doit être réalisé par le professionnel de l’immobilier (mandaté pour établir un acte sous seing privé). Dans un premier temps, il doit éditer les plans cadastraux relatifs au bien, analyser le titre de propriété, et vérifier l’identité du vendeur. Le bien à vendre doit être décrit avec précision (type de bien, nombre de pièces, dépendance…). S’il s’agit d’un bien en copropriété, les éléments qui y sont liés doivent être analysés et mentionnés par l’expert. 

Le professionnel de l’immobilier doit impérativement analyser et commenter l’ensemble des diagnostics réalisés et expliquer les risques naturels en vigueur aux parties. 

Les paramètres financiers doivent également être rédigés par l’agent immobilier (durée, taux, organisme de financement par exemple) qui devra informer acheteur et vendeur des conditions de validité et modalités du compromis de vente. 

La force réelle d’une structure immobilière réside dans son service administratif vous conférant un accompagnement serein durant ces démarches. L’agence doit faire le lien entre les différents protagonistes et effectuer un point régulier sur votre dossier.

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